"Recourir à un Constructeur de maison individuelle (CCMI) ? un maitre d’œuvre ? un architecte ? de l’auto-construction ?
Pour vous accompagner dans ce projet de vie, chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients selon vos aspirations et convictions personnelles.
Lorsque nous avons décidé avec ma femme de faire construire, nous voulions une maison sur mesure, une maison adaptée à notre terrain et à nos habitudes de vie.
Ce que je recherchais chez mon interlocuteur, au-delà de ses compétences qui sont naturellement un minimum nécessaire, c’était de ressentir que je pouvais lui accorder ma confiance, la qualité de son engagement, la sincérité de son discours, son supplément d’âme.
C’est à cette personne que je voulais confier la réalisation de mon projet.
Cette personne je ne l’ai pas trouvée et fort de mon expérience et de mon réseau de partenaires je me suis alors décidé à assurer moi-même la maitrise d’œuvre de mon opération.
J’ai pris beaucoup de plaisir dans cette aventure et aujourd’hui c'est vous que j’ai envie d'accompagner, pour la construction de votre maison autour de Toulouse, avec tout l’engagement et la sincérité qui me caractérise, pour partager un peu de votre histoire."
Construction de votre maison à Toulouse
Chaque construction neuve doit respecter un certain niveau de performance énergétique. Ces performances sont inscrites dans la réglementation thermique qui fixe des exigences de résultats en matière de conception du bâtiment, de confort et de consommation d’énergie ainsi que des exigences de moyens. La règlementation applicable pour tous les permis de construire déposés pour les batiments à usage d'habitation depuis le 28 octobre 2011 est la RT 2012.
La RT 2012 définit 5 piliers et 3 exigences de résultat.
Les 5 piliers:
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L’enveloppe du bâtiment, une bonne isolation
L’attention est portée sur le choix des matériaux de construction et d’isolation ainsi que les modes constructifs afin de limiter les « points faibles » de l’enveloppe (ponts thermiques) qui constituent une importante source de déperdition d'énergie (nez de plancher, mur de refends, menuiseries extérieures, traversées gaines et réseaux..)
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L’étanchéité à l'air
La perméabilité à l'air du bâtiment ne doit pas dépasser le seuil de 0,6 m3/h.m² de parois froides (hors plancher bas)
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Le chauffage
L’utilisation de technologies performantes, l'effet joule (chauffage électrique) étant très pénalisé. Entre autres choix, ont peut notamment citer la Chaudière gaz à condensation, la pompes à chaleur, le poêle à granulés ou encore le raccordement à un réseau de chaleur.
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L’eau chaude sanitaire (douches et cuisine)
L’eau étant distribué à une température de 5 à 15°, la production d’eau chaude sanitaire (60°) représente un poste très énergivore qui doit être soigneusement étudiée. Entre autres choix, ont peut notamment citer le chauffe-eau thermodynamique, la chaudière double service, le chauffe-eau solaire individuels..)
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La ventilation
La maison doit pouvoir respirer et comme les constructions présentent une forte perméabilité à l’air cette ventilation doit être régulé pour pouvoir limiter les déperditions de chaleur
Les 3 exigences de résultat:
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L'exigence d’efficacité énergétique bioclimatique définie par le coefficient Bbiomax
Le Bbio caractérise les besoins en énergie des composantes liées à la conception du bâti (chauffage, refroidissement et éclairage).
Bbio = 2 x Besoin en Chauffage + 2 x Besoin en Refroidissement + 5 x Besoin en éclairage
L’objectif est donc de réduire autant que possible ce coefficient en optimisant le bâti, indépendamment des système énergétiques mis en œuvre.
Ainsi, pour limiter le besoin en chauffage il est important, en fonction du projet à réaliser, de se questionner sur :
- la conception bioclimatique
- le choix des isolants en fonction de leur performance
- le traitement des ponts thermiques
- la mise en œuvre de menuiseries performantes
S’agissant du besoin en refroidissement il faut s’attacher, en fonction du projet à réaliser, à :
- en améliorer l’inertie
- travailler sur les protections solaires
Enfin s’agissant du besoin en éclairage il faut, là encore en fonction du projet à réaliser :
- optimiser éclairage naturel
- veiller à ne pas trop augmenter la surface vitrée car un vitrage est toujours plus déperditif qu’un mur isolé
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L'exigence de consommation conventionnelle maximale d’énergie primaire Cep max = 50 kWh/(m²/an) en moyenne
Le Cep est la somme des consommations d’énergie primaire par an de votre habitation.
Cep = Conso d’énergie primaire par an de (Chauffage + Climatisation + Eau Chaude sanitaire + Éclairage + Auxiliaires) – production photovoltaïque
L’Ep est l’énergie disponible dans la nature avant transformation. Ainsi, Ep=1xE pour le gaz ou le bois et Ep=2,58xE pour l'électricité
L’objectif, pour la réalisation de votre projet, est donc de réduire autant que possible ce coefficient en :
- Optimisant le coefficient Bbio, afin de réduire le besoin en énergie de votre projet de vie et donc votre consommation
- Proposant des systèmes de production d’énergie à haut rendement
- Ayant recours aux énergies renouvelables (panneaux solaires par exemple).
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L'exigence d’un confort d’été assuré, calculé avec le coefficient Ticref (Température intérieure conventionnelle de référence)
La Tic représente la moyenne des températures relevées au cours des cinq jours les plus chauds. Cette valeur ne devra pas dépasser le Ticref pour rester supportable sans avoir recours aux équipements de climatisation. Le Ticref
L’objectif est donc de réduire autant que possible ce coefficient en :
- Augmentant l’inertie de votre bâtiment (via des matériaux lourds comme la pierre ou le béton). En effet ces matériaux qui emmagasinent une quantité importante d’énergie permettent alors déphaser le pic de chaleur interne qui intervient plus tard dans la journée, lorsqu’il est possible d’aérer le logement (sur ventilation) et donc évacuer la chaleur.
- Mettant en place des protections solaires sur les orientations Est, Sud et Ouest pour limiter les apports solaires en été
A noter que les habitudes de vie jouent également un rôle important sur ce point et que les choix que vous ferez impacteront directement cette température. En effet, il est clair que si, par exemple, dans votre organisation de vie, vous ne prenez pas soin, en plein été, d’abaisser vos volets ou de mettre en place vos protections solaires sur les façades les plus exposées, la température intérieure de votre logement va naturellement augmenter.
A compter de janvier 2022, la Réglementation Thermique applicable pour les bâtiments d’habitation neuf va être modifié ; la RT 2012 sera ainsi remplacé par la RE 2020 qui vise donc à préparer les bâtiments qui seront les lieux de vie des Français pour les décennies à venir.
Tandis que la RT 2012 se concentrait essentiellement sur la diminution des dépenses énergétiques, la RE 2020 mise sur l'écologie et l'amélioration du bien-être des habitants en introduisant la notion de BEPOS : Bâtiment à Énergie Positive.
Il s’agit de bâtiment qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment pour fonctionner.
Les 3 objectifs principaux de cette nouvelle réglementation reposent sur le fait de :
- donner la priorité à la sobriété énergétique et à la décarbonation de l’énergie
- diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments sur son cycle de vie
- garantir le confort des lieux de vie en cas de forte chaleur
Que vous passiez par un constructeur, un maître d’œuvre ou un architecte pour faire construire votre maison, il s’agit d’un long projet immobilier qui, en terme de frais, ne se résume pas aux seuls coûts de travaux.
1. Les frais liés au terrain
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Le coût d’achat du terrain
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Les frais de notaire et les taxes
Il s’agit :
- des droits de mutation qui s’élèvent le plus souvent à 5,80 % du prix du terrain.
- des honoraires du notaire
- de la contribution de sécurité immobilière
- des dépenses liées aux différentes formalités
Au total, l’ensemble des frais de notaire coûtent entre 7 et 8 % du prix du terrain.
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Les frais de bornage
Le bornage est par définition la détermination de la limite qui sépare deux propriétés appartenant à deux personnes différentes.
Comptez entre 800 et 1500 pour l’intervention d’un géomètre expert.
NB : dans le cas d’un lotissement ou d’un terrain ayant fait l’objet d’une division parcellaire, le bornage du terrain aura été pris en charge par le vendeur.
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Les frais de viabilisation
Il s’agit du coût de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone et d’assainissement public.
Comptez entre 5000 et 15,000 euros, suivant la distance entre les réseaux publics et votre parcelle.
NB : dans le cas d’un lotissement la viabilisation aura été prise en charge par le lotisseur.
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l’étude de sol
Elle consiste, à partir d’investigations réalisées in situ avec une machine de forage, à déterminer les caractéristiques des sols sur un terrain, et par suite de définir la nature et les dimensions des fondations pour votre maison.
Comptez environs 1500 euros pour la mission d’un géotechnicien.
NB : La loi Elan impose depuis le 1er janvier 2020, que cette étude de sol soit obligatoirement annexée au compromis de vente puis à l’acte authentique chez le notaire pour les terrains non bâtis constructibles qui se trouvent dans une zone de sols argileux.
2. Les frais liés à l’emprunt
Il est généralement nécessaire de recourir à un crédit immobilier pour financer l’achat du terrain/et/ou la construction de la maison.
Au montant du crédit il convient d’ajouter :
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Les intérêts, dont le taux est fixé au cas par cas
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Les frais de dossier, de 500 à 1000 euros en moyenne mais négociables
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Les frais de garantie (sous forme d’hypothèque ou de caution bancaire)
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L’assurance emprunteur
3. Les frais liés à la construction
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Les honoraires du professionnel en charge de la construction
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La taxe d’aménagement.
Il s’agit d’un impôt local perçue par la commune, le département et la région dès lors que des travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme ( Permis ou DP).
Il doit être versé dans les 12 mois suivant l’obtention du permis de construire. Pour en estimer le montant, rapprochez vous de votre collectivité.
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La participation au financement de l’Assainissement Collectif dans les communes qui possèdent le tout-à-l’égout
Si vous ne pouvez pas relier votre maison au tout à l’égout, vous devrez faire installer un dispositif assainissement individuel dont le coût moyen est de 10.000 €.
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L'assurance dommage-ouvrage.
Elle permet, en cas de sinistre, d'être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale.
L'assurance dommage-ouvrage est obligatoire mais l’amende de 75 000 € et/ou la peine de 6 mois d'emprisonnement pouvant être requises en l’absence de souscription ne s’applique pas aux personnes physiques construisant un logement pour l'occuper eux-même ou pour un membre de sa famille.
Comptez entre 2 et 3 % du prix de la construction.